양도차익은 15억원 − 1억원 = 14억원입니다. 1세대 1주택으로 2년 이상 보유·거주했다면 양도가액 12억원을 넘는 비율(20.0%)만큼인 280,000,000원만 과세하고, 장기보유특별공제 40%(보유 5년 20% + 거주 5년 20%) 112,000,000원과 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 165,500,000원, 양도소득세 42,950,000원에 지방소득세 4,295,000원을 더해 총 47,245,000원입니다. 비과세 요건을 채우지 못한 일반 과세라면 장기보유특별공제 10%(5년 보유)만 적용되어 총 549,928,500원이고, 조정대상지역 2주택 중과(+20%p, 장특공제 없음)를 적용하면 926,678,500원입니다. 다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일에 끝나, 조정대상지역에서 두 채 이상을 가진 채 팔면 이 금액이 적용됩니다.
양도가 15억원 · 취득가 1억원 · 보유 5년 · 원
| 항목 | 1세대 1주택 2년 이상 보유·거주 | 일반 과세 비과세 요건 미충족 · 중과 없음 | 2주택 중과 시 조정대상지역 +20%p |
|---|---|---|---|
| 양도가액 | 1,500,000,000 | 1,500,000,000 | 1,500,000,000 |
| 취득가액 | −100,000,000 | −100,000,000 | −100,000,000 |
| 필요경비 | 0 | 0 | 0 |
| 양도차익 | 1,400,000,000 | 1,400,000,000 | 1,400,000,000 |
| 비과세 양도차익 (12억 이하분) | −1,120,000,000 | — | — |
| 과세 양도차익 | 280,000,000 | 1,400,000,000 | 1,400,000,000 |
| 장기보유특별공제 | 40% (보유 20% + 거주 20%) · −112,000,000 | 10% (표1) · −140,000,000 | 중과 대상 배제 |
| 양도소득금액 | 168,000,000 | 1,260,000,000 | 1,400,000,000 |
| 기본공제 | −2,500,000 | −2,500,000 | −2,500,000 |
| 과세표준 | 165,500,000 | 1,257,500,000 | 1,397,500,000 |
| 세율 | 38% − 누진공제 19,940,000 | 45% − 누진공제 65,940,000 | 65% (기본 45% + 20%p) − 65,940,000 |
| 양도소득세 | 42,950,000 | 499,935,000 | 842,435,000 |
| 지방소득세 10% | 4,295,000 | 49,993,500 | 84,243,500 |
| 총 세액 | 47,245,000 | 549,928,500 | 926,678,500 |
| 양도차익 대비 | 3.4% | 39.3% | 66.2% |
1세대 1주택은 거주기간 = 보유기간으로 가정 · 2년 미만은 단기세율 60~70% · 원
| 보유기간 | 1세대 1주택 | 일반 과세 | 2주택 중과 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 1,076,075,000 | 1,076,075,000 | 1,076,075,000 |
| 1년 (2년 미만) | 922,350,000 | 922,350,000 | 926,678,500 |
| 2년 | 94,061,000 | 619,228,500 | 926,678,500 |
| 3년 | 65,971,400 | 577,648,500 | 926,678,500 |
| 5년 | 47,245,000 | 549,928,500 | 926,678,500 |
| 10년 | 7,788,000 | 480,628,500 | 926,678,500 |
| 15년 | 7,788,000 | 412,071,000 | 926,678,500 |
취득세·중개수수료·법무사비·자본적 지출 합계 · 보유 5년 · 원
| 필요경비 | 양도차익 | 1세대 1주택 | 일반 과세 |
|---|---|---|---|
| 없음 | 1,400,000,000 | 47,245,000 | 549,928,500 |
| 1,000만원 | 1,390,000,000 | 46,743,400 | 545,473,500 |
| 3,000만원 | 1,370,000,000 | 45,740,200 | 536,563,500 |
| 5,000만원 | 1,350,000,000 | 44,737,000 | 527,653,500 |
양도가 15억원 · 일반 과세 총 세액
취득가 1억원 · 일반 과세 총 세액
1세대 1주택 비과세 요건. 양도일 현재 1세대가 국내에 주택 1채를 2년 이상 보유했으면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유 중 2년 이상 거주도 해야 합니다. 12억원을 넘는 고가주택은 양도차익 가운데 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 비율만큼만 과세합니다.
장기보유특별공제는 두 가지 표. 1세대 1주택(2년 이상 거주)은 보유기간 연 4%(3년부터, 최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 빼 줍니다. 그 밖의 주택은 보유 3년부터 연 2%, 15년 이상 30%가 최대입니다. 중과 대상 다주택은 공제가 없습니다.
필요경비를 챙기면 세금이 줄어듭니다. 취득 때 낸 취득세·등록면허세, 법무사 비용, 중개수수료, 양도 때 중개수수료·신고 대행 수수료, 발코니 확장·새시·보일러 교체 같은 자본적 지출이 필요경비입니다. 도배·장판·싱크대 교체 같은 수리비(수익적 지출)는 인정되지 않습니다. 영수증과 이체 기록을 남겨 두세요.
다주택 중과 유예는 2026년 5월 9일에 끝났습니다. 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과와 장기보유특별공제 배제를 2022년 5월 10일부터 한시적으로 적용하지 않았지만, 정부가 연장하지 않아 그 뒤 양도분부터 다시 적용됩니다. 그 전에 토지거래허가를 신청한 거래처럼 몇 달 더 유예받는 경과 규정이 있으니 해당하면 세무서에 확인하세요. 조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 중과 대상이 아닙니다.
신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에. 홈택스 '양도소득세 예정신고'로 신고·납부하고, 세액이 1,000만원을 넘으면 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했으면 다음 해 5월 확정신고로 합산합니다. 지방소득세(10%)는 위택스에 따로 신고합니다.
보유 2년을 못 채우면 세금이 큽니다. 1년 미만 70%, 2년 미만 60%의 단일세율이 과세표준 전체에 붙고 장기보유특별공제도 없습니다. 이사 계획이 있다면 취득일(잔금일·등기접수일 중 빠른 날)부터 2년을 확인하세요.
소득세법 제89조(1세대 1주택 비과세)·제95조(장기보유특별공제)·제103조(기본공제)·제104조(세율)와 지방세법의 지방소득세 10%를 2025년 기준으로 계산했습니다. 일반 과세 칸은 중과가 없는 경우(조정대상지역 밖의 주택 등)이고, 조정대상지역 다주택 중과는 한시 배제가 2026년 5월 9일에 끝나 다시 적용되므로 해당하면 '2주택 중과' 칸을 보세요. 중과 유예 경과 규정, 취득가액 환산·감정, 상속·증여로 취득한 주택, 일시적 2주택·상생임대 등 특례, 비거주자는 반영하지 않았습니다. 참고용이며 실제 신고는 홈택스 모의계산과 세무사 상담으로 확인하세요. 계산 기준 보기