양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 양도차익에 장기보유특별공제와 기본공제 250만원을 뺀 과세표준에 6~45% 누진세율을 곱하고, 지방소득세 10%를 더한 금액입니다. 1세대 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역 취득분은 2년 거주)하고 12억원 이하에 팔면 전액 비과세이고, 12억원을 넘으면 초과 비율만큼만 과세합니다. 15억원에 판 9억원 집(보유·거주 5년)은 1주택이면 12,012,000원, 비과세 요건이 안 되면 208,791,000원입니다. 보유 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60% 단일세율입니다.
2025년 소득세법 제104조 · 지방소득세 10% 별도
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | — |
| 1,400만원 초과 5,000만원 이하 | 15% | 1,260,000 |
| 5,000만원 초과 8,800만원 이하 | 24% | 5,760,000 |
| 8,800만원 초과 1억 5,000만원 이하 | 35% | 15,440,000 |
| 1억 5,000만원 초과 3억원 이하 | 38% | 19,940,000 |
| 3억원 초과 5억원 이하 | 40% | 25,940,000 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 42% | 35,940,000 |
| 10억원 초과 | 45% | 65,940,000 |
| 보유 1년 미만 (주택·입주권·분양권) | 70% | 단일세율 |
| 보유 1년 이상 2년 미만 | 60% | 단일세율 |
| 조정대상지역 2주택 · 3주택 이상 | 기본세율 + 20%p · + 30%p | 2026년 5월 9일까지 유예 |
소득세법 제95조 · 보유 3년 이상부터
| 보유기간 | 일반 (표1) | 1세대 1주택 보유분 (표2) | 1세대 1주택 거주분 (표2) |
|---|---|---|---|
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
표2는 양도가액 12억원 초과 1세대 1주택에 거주 2년 이상일 때 적용하며 보유분과 거주분을 더해 최대 80%입니다. 중과 대상 다주택은 공제가 없습니다.
보유 5년 · 필요경비 0원 · 원 · 취득가를 누르면 계산 흐름과 보유기간별 표
보유 5년 · 필요경비 0원 · 원 · 취득가를 누르면 계산 흐름과 보유기간별 표
보유 5년 · 필요경비 0원 · 원 · 취득가를 누르면 계산 흐름과 보유기간별 표
보유 5년 · 필요경비 0원 · 원 · 취득가를 누르면 계산 흐름과 보유기간별 표
보유 5년 · 필요경비 0원 · 원 · 취득가를 누르면 계산 흐름과 보유기간별 표
보유 5년 · 필요경비 0원 · 원 · 취득가를 누르면 계산 흐름과 보유기간별 표
보유 5년 · 필요경비 0원 · 원 · 취득가를 누르면 계산 흐름과 보유기간별 표
| 취득가 | 양도차익 | 1세대 1주택 | 일반 과세 | 2주택 중과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 | 800,000,000 | 0 | 291,951,000 | 504,361,000 |
| 2억원 | 700,000,000 | 0 | 250,371,000 | 436,161,000 |
| 3억원 | 600,000,000 | 0 | 208,791,000 | 367,961,000 |
| 4억원 | 500,000,000 | 0 | 168,366,000 | 299,816,000 |
| 5억원 | 400,000,000 | 0 | 128,766,000 | 233,816,000 |
| 6억원 | 300,000,000 | 0 | 89,881,000 | 167,871,000 |
| 7억원 | 200,000,000 | 0 | 52,261,000 | 104,071,000 |
| 8억원 | 100,000,000 | 0 | 16,764,000 | 42,003,500 |
보유 5년 · 필요경비 0원 · 원 · 취득가를 누르면 계산 흐름과 보유기간별 표
| 취득가 | 양도차익 | 1세대 1주택 | 일반 과세 | 2주택 중과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 | 900,000,000 | 0 | 333,531,000 | 572,561,000 |
| 2억원 | 800,000,000 | 0 | 291,951,000 | 504,361,000 |
| 3억원 | 700,000,000 | 0 | 250,371,000 | 436,161,000 |
| 4억원 | 600,000,000 | 0 | 208,791,000 | 367,961,000 |
| 5억원 | 500,000,000 | 0 | 168,366,000 | 299,816,000 |
| 6억원 | 400,000,000 | 0 | 128,766,000 | 233,816,000 |
| 7억원 | 300,000,000 | 0 | 89,881,000 | 167,871,000 |
| 8억원 | 200,000,000 | 0 | 52,261,000 | 104,071,000 |
| 9억원 | 100,000,000 | 0 | 16,764,000 | 42,003,500 |
보유 5년 · 필요경비 0원 · 원 · 취득가를 누르면 계산 흐름과 보유기간별 표
| 취득가 | 양도차익 | 1세대 1주택 | 일반 과세 | 2주택 중과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 | 1,100,000,000 | 0 | 416,691,000 | 712,178,500 |
| 2억원 | 1,000,000,000 | 0 | 375,111,000 | 640,761,000 |
| 3억원 | 900,000,000 | 0 | 333,531,000 | 572,561,000 |
| 4억원 | 800,000,000 | 0 | 291,951,000 | 504,361,000 |
| 5억원 | 700,000,000 | 0 | 250,371,000 | 436,161,000 |
| 6억원 | 600,000,000 | 0 | 208,791,000 | 367,961,000 |
| 7억원 | 500,000,000 | 0 | 168,366,000 | 299,816,000 |
| 8억원 | 400,000,000 | 0 | 128,766,000 | 233,816,000 |
| 9억원 | 300,000,000 | 0 | 89,881,000 | 167,871,000 |
| 10억원 | 200,000,000 | 0 | 52,261,000 | 104,071,000 |
| 11억원 | 100,000,000 | 0 | 16,764,000 | 42,003,500 |
보유 5년 · 필요경비 0원 · 원 · 취득가를 누르면 계산 흐름과 보유기간별 표
| 취득가 | 양도차익 | 1세대 1주택 | 일반 과세 | 2주택 중과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 | 1,400,000,000 | 47,245,000 | 549,928,500 | 926,678,500 |
| 2억원 | 1,300,000,000 | 42,229,000 | 505,378,500 | 855,178,500 |
| 3억원 | 1,200,000,000 | 37,493,500 | 460,828,500 | 783,678,500 |
| 4억원 | 1,100,000,000 | 32,873,500 | 416,691,000 | 712,178,500 |
| 5억원 | 1,000,000,000 | 28,253,500 | 375,111,000 | 640,761,000 |
| 6억원 | 900,000,000 | 23,633,500 | 333,531,000 | 572,561,000 |
| 7억원 | 800,000,000 | 19,013,500 | 291,951,000 | 504,361,000 |
| 8억원 | 700,000,000 | 15,180,000 | 250,371,000 | 436,161,000 |
| 9억원 | 600,000,000 | 12,012,000 | 208,791,000 | 367,961,000 |
| 10억원 | 500,000,000 | 8,844,000 | 168,366,000 | 299,816,000 |
| 11억원 | 400,000,000 | 6,121,500 | 128,766,000 | 233,816,000 |
| 12억원 | 300,000,000 | 4,141,500 | 89,881,000 | 167,871,000 |
| 13억원 | 200,000,000 | 2,161,500 | 52,261,000 | 104,071,000 |
| 14억원 | 100,000,000 | 627,000 | 16,764,000 | 42,003,500 |
보유 5년 · 필요경비 0원 · 원 · 취득가를 누르면 계산 흐름과 보유기간별 표
| 취득가 | 양도차익 | 1세대 1주택 | 일반 과세 | 2주택 중과 |
|---|---|---|---|---|
| 1억원 | 1,900,000,000 | 171,006,000 | 772,678,500 | 1,284,178,500 |
| 2억원 | 1,800,000,000 | 160,446,000 | 728,128,500 | 1,212,678,500 |
| 3억원 | 1,700,000,000 | 149,886,000 | 683,578,500 | 1,141,178,500 |
| 4억원 | 1,600,000,000 | 139,326,000 | 639,028,500 | 1,069,678,500 |
| 5억원 | 1,500,000,000 | 128,766,000 | 594,478,500 | 998,178,500 |
| 6억원 | 1,400,000,000 | 118,206,000 | 549,928,500 | 926,678,500 |
| 7억원 | 1,300,000,000 | 107,646,000 | 505,378,500 | 855,178,500 |
| 8억원 | 1,200,000,000 | 97,405,000 | 460,828,500 | 783,678,500 |
| 9억원 | 1,100,000,000 | 87,373,000 | 416,691,000 | 712,178,500 |
| 10억원 | 1,000,000,000 | 77,341,000 | 375,111,000 | 640,761,000 |
| 11억원 | 900,000,000 | 67,309,000 | 333,531,000 | 572,561,000 |
| 12억원 | 800,000,000 | 57,277,000 | 291,951,000 | 504,361,000 |
| 13억원 | 700,000,000 | 47,245,000 | 250,371,000 | 436,161,000 |
| 14억원 | 600,000,000 | 37,493,500 | 208,791,000 | 367,961,000 |
| 15억원 | 500,000,000 | 28,253,500 | 168,366,000 | 299,816,000 |
| 16억원 | 400,000,000 | 19,013,500 | 128,766,000 | 233,816,000 |
| 17억원 | 300,000,000 | 12,012,000 | 89,881,000 | 167,871,000 |
| 18억원 | 200,000,000 | 6,121,500 | 52,261,000 | 104,071,000 |
| 19억원 | 100,000,000 | 2,161,500 | 16,764,000 | 42,003,500 |
12억 넘게 팔면 전부 과세인가요? 아닙니다. 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액만 과세합니다. 15억원에 팔면 양도차익의 20%만 과세 대상이고, 여기에 장기보유특별공제(최대 80%)까지 빠지니 실제 세금은 양도차익의 몇 % 수준입니다.
취득가액을 모르면요? 매매계약서·등기부·계좌이체 기록으로 실지거래가액을 증명합니다. 오래된 집이라 증빙이 없으면 기준시가로 환산한 취득가액을 쓸 수 있는데, 실제보다 낮게 잡히는 일이 많아 세금이 늘어납니다.
일시적 2주택도 비과세되나요? 종전 주택을 취득한 지 1년 이상 지나 새집을 사고, 새집 취득일부터 3년 안에 종전 주택을 팔면(종전 주택은 2년 이상 보유·거주 요건 충족) 1주택으로 보아 비과세됩니다. 이 계산기에서는 '1세대 1주택'을 고르면 됩니다.
부부 공동명의면? 각자 지분만큼 양도차익을 나누어 각자 신고하고 기본공제 250만원도 각자 받습니다. 누진세율이 낮은 구간에 나눠 걸려 단독명의보다 세금이 줄어드는 것이 보통입니다.
손해 보고 팔면? 양도차손이면 세금이 없고, 같은 해에 다른 부동산 양도차익이 있으면 서로 통산합니다. 다음 해로 넘기지는 못합니다.
1세대 1주택 비과세 요건. 양도일 현재 1세대가 국내에 주택 1채를 2년 이상 보유했으면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유 중 2년 이상 거주도 해야 합니다. 12억원을 넘는 고가주택은 양도차익 가운데 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 비율만큼만 과세합니다.
장기보유특별공제는 두 가지 표. 1세대 1주택(2년 이상 거주)은 보유기간 연 4%(3년부터, 최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 빼 줍니다. 그 밖의 주택은 보유 3년부터 연 2%, 15년 이상 30%가 최대입니다. 중과 대상 다주택은 공제가 없습니다.
필요경비를 챙기면 세금이 줄어듭니다. 취득 때 낸 취득세·등록면허세, 법무사 비용, 중개수수료, 양도 때 중개수수료·신고 대행 수수료, 발코니 확장·새시·보일러 교체 같은 자본적 지출이 필요경비입니다. 도배·장판·싱크대 교체 같은 수리비(수익적 지출)는 인정되지 않습니다. 영수증과 이체 기록을 남겨 두세요.
다주택 중과는 2026년 5월 9일까지 유예. 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과와 장기보유특별공제 배제는 2022년 5월 10일부터 한시적으로 적용하지 않고 있습니다. 그 뒤에 팔 계획이면 연장 여부를 확인하세요.
신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에. 홈택스 '양도소득세 예정신고'로 신고·납부하고, 세액이 1,000만원을 넘으면 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했으면 다음 해 5월 확정신고로 합산합니다. 지방소득세(10%)는 위택스에 따로 신고합니다.
보유 2년을 못 채우면 세금이 큽니다. 1년 미만 70%, 2년 미만 60%의 단일세율이 과세표준 전체에 붙고 장기보유특별공제도 없습니다. 이사 계획이 있다면 취득일(잔금일·등기접수일 중 빠른 날)부터 2년을 확인하세요.
소득세법 제89조(1세대 1주택 비과세)·제95조(장기보유특별공제)·제103조(기본공제)·제104조(세율)와 지방세법의 지방소득세 10%를 2025년 기준으로 계산했습니다. 조정대상지역 다주택 중과는 2026년 5월 9일까지 한시 배제되어 기본 계산에 넣지 않았고, 취득가액 환산·감정, 상속·증여로 취득한 주택, 일시적 2주택·상생임대 등 특례, 비거주자는 반영하지 않았습니다. 참고용이며 실제 신고는 홈택스 모의계산과 세무사 상담으로 확인하세요. 계산 기준 보기