양도차익은 20억원 − 12억원 = 8억원입니다. 1세대 1주택으로 2년 이상 보유·거주했다면 양도가액 12억원을 넘는 비율(40.0%)만큼인 320,000,000원만 과세하고, 장기보유특별공제 40%(보유 5년 20% + 거주 5년 20%) 128,000,000원과 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 189,500,000원, 양도소득세 52,070,000원에 지방소득세 5,207,000원을 더해 총 57,277,000원입니다. 비과세 요건을 채우지 못한 일반 과세라면 장기보유특별공제 10%(5년 보유)만 적용되어 총 291,951,000원이고, 조정대상지역 2주택 중과(+20%p, 장특공제 없음)를 적용하면 504,361,000원입니다. 중과는 2026년 5월 9일까지 유예 중입니다.
양도가 20억원 · 취득가 12억원 · 보유 5년 · 원
| 항목 | 1세대 1주택 2년 이상 보유·거주 | 일반 과세 비과세 요건 미충족 · 중과 유예 | 2주택 중과 시 조정대상지역 +20%p |
|---|---|---|---|
| 양도가액 | 2,000,000,000 | 2,000,000,000 | 2,000,000,000 |
| 취득가액 | −1,200,000,000 | −1,200,000,000 | −1,200,000,000 |
| 필요경비 | 0 | 0 | 0 |
| 양도차익 | 800,000,000 | 800,000,000 | 800,000,000 |
| 비과세 양도차익 (12억 이하분) | −480,000,000 | — | — |
| 과세 양도차익 | 320,000,000 | 800,000,000 | 800,000,000 |
| 장기보유특별공제 | 40% (보유 20% + 거주 20%) · −128,000,000 | 10% (표1) · −80,000,000 | 중과 대상 배제 |
| 양도소득금액 | 192,000,000 | 720,000,000 | 800,000,000 |
| 기본공제 | −2,500,000 | −2,500,000 | −2,500,000 |
| 과세표준 | 189,500,000 | 717,500,000 | 797,500,000 |
| 세율 | 38% − 누진공제 19,940,000 | 42% − 누진공제 35,940,000 | 62% (기본 42% + 20%p) − 35,940,000 |
| 양도소득세 | 52,070,000 | 265,410,000 | 458,510,000 |
| 지방소득세 10% | 5,207,000 | 26,541,000 | 45,851,000 |
| 총 세액 | 57,277,000 | 291,951,000 | 504,361,000 |
| 양도차익 대비 | 7.2% | 36.5% | 63.0% |
1세대 1주택은 거주기간 = 보유기간으로 가정 · 2년 미만은 단기세율 60~70% · 원
| 보유기간 | 1세대 1주택 | 일반 과세 | 2주택 중과 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 614,075,000 | 614,075,000 | 614,075,000 |
| 1년 (2년 미만) | 526,350,000 | 526,350,000 | 526,350,000 |
| 2년 | 111,166,000 | 328,911,000 | 504,361,000 |
| 3년 | 78,678,600 | 306,735,000 | 504,361,000 |
| 5년 | 57,277,000 | 291,951,000 | 504,361,000 |
| 10년 | 9,900,000 | 254,991,000 | 504,361,000 |
| 15년 | 9,900,000 | 218,031,000 | 504,361,000 |
취득세·중개수수료·법무사비·자본적 지출 합계 · 보유 5년 · 원
| 필요경비 | 양도차익 | 1세대 1주택 | 일반 과세 |
|---|---|---|---|
| 없음 | 800,000,000 | 57,277,000 | 291,951,000 |
| 1,000만원 | 790,000,000 | 56,273,800 | 287,793,000 |
| 3,000만원 | 770,000,000 | 54,267,400 | 279,477,000 |
| 5,000만원 | 750,000,000 | 52,261,000 | 271,161,000 |
양도가 20억원 · 일반 과세 총 세액
취득가 12억원 · 일반 과세 총 세액
1세대 1주택 비과세 요건. 양도일 현재 1세대가 국내에 주택 1채를 2년 이상 보유했으면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유 중 2년 이상 거주도 해야 합니다. 12억원을 넘는 고가주택은 양도차익 가운데 (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 비율만큼만 과세합니다.
장기보유특별공제는 두 가지 표. 1세대 1주택(2년 이상 거주)은 보유기간 연 4%(3년부터, 최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 빼 줍니다. 그 밖의 주택은 보유 3년부터 연 2%, 15년 이상 30%가 최대입니다. 중과 대상 다주택은 공제가 없습니다.
필요경비를 챙기면 세금이 줄어듭니다. 취득 때 낸 취득세·등록면허세, 법무사 비용, 중개수수료, 양도 때 중개수수료·신고 대행 수수료, 발코니 확장·새시·보일러 교체 같은 자본적 지출이 필요경비입니다. 도배·장판·싱크대 교체 같은 수리비(수익적 지출)는 인정되지 않습니다. 영수증과 이체 기록을 남겨 두세요.
다주택 중과는 2026년 5월 9일까지 유예. 조정대상지역 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과와 장기보유특별공제 배제는 2022년 5월 10일부터 한시적으로 적용하지 않고 있습니다. 그 뒤에 팔 계획이면 연장 여부를 확인하세요.
신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에. 홈택스 '양도소득세 예정신고'로 신고·납부하고, 세액이 1,000만원을 넘으면 2개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했으면 다음 해 5월 확정신고로 합산합니다. 지방소득세(10%)는 위택스에 따로 신고합니다.
보유 2년을 못 채우면 세금이 큽니다. 1년 미만 70%, 2년 미만 60%의 단일세율이 과세표준 전체에 붙고 장기보유특별공제도 없습니다. 이사 계획이 있다면 취득일(잔금일·등기접수일 중 빠른 날)부터 2년을 확인하세요.
소득세법 제89조(1세대 1주택 비과세)·제95조(장기보유특별공제)·제103조(기본공제)·제104조(세율)와 지방세법의 지방소득세 10%를 2025년 기준으로 계산했습니다. 조정대상지역 다주택 중과는 2026년 5월 9일까지 한시 배제되어 기본 계산에 넣지 않았고, 취득가액 환산·감정, 상속·증여로 취득한 주택, 일시적 2주택·상생임대 등 특례, 비거주자는 반영하지 않았습니다. 참고용이며 실제 신고는 홈택스 모의계산과 세무사 상담으로 확인하세요. 계산 기준 보기