DSR·LTV·스트레스 DSR — 내 연봉으로 얼마까지 빌릴 수 있나

집을 살 때 은행이 빌려주는 돈은 두 가지 규제로 정해집니다. 집값 대비 얼마까지인지가 LTV, 내 소득 대비 얼마까지 갚을 수 있는지가 DSR입니다. 둘 중 낮은 쪽이 실제 한도가 되고, 요즘은 대부분 DSR이 먼저 걸립니다.

DSR = 1년 원리금 상환액 ÷ 연소득

DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 가계대출의 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 은행권은 40%, 저축은행·카드사 등 2금융권은 50%까지 허용합니다. 연봉 5,000만원이면 1년에 20,000,000원, 한 달에 1,666,666원까지 원리금을 갚을 수 있고, 이 여력으로 30년·연 4.5% 원리금균등 대출을 받으면 최대 3억 2,893만원입니다.

주택담보대출만 세는 것이 아닙니다. 신용대출은 만기를 5년으로 놓고 원리금을 계산해 더하고, 자동차 할부와 카드론도 들어갑니다. 전세대출과 중도금·이주비 대출은 대체로 빠지지만 규제가 자주 바뀌니 신청 시점에 확인해야 합니다. 기존 대출이 있으면 그만큼 새 대출 한도가 줄어듭니다.

LTV — 집값의 몇 %까지

LTV(담보인정비율)는 담보 가치 대비 대출 비율입니다. 규제지역과 무주택·생애최초 여부에 따라 40~80%로 다릅니다. 5억원 집에 LTV 70%면 3억 5천만원이 상한이지만, DSR 40%가 그보다 낮으면 DSR이 한도가 됩니다. 소득이 낮은 사람일수록 LTV보다 DSR이 먼저 걸립니다.

스트레스 DSR — 금리를 더 높게 가정해 계산

변동금리 대출은 앞으로 금리가 오를 수 있으니, 실제 금리에 가산금리를 더한 "스트레스 금리"로 DSR을 계산합니다. 2024년 2월 1단계(0.38%포인트)로 시작해 2025년 7월 3단계에서 수도권 주택담보대출·신용대출에 1.5%포인트를 그대로 적용합니다. 연 4.5% 대출이면 6%로 계산하는 셈이라 위 예시의 한도가 3억 2,893만원에서 2억 7,798만원으로 5,095만원 줄어듭니다. 고정금리나 혼합형(5년 고정 등)은 가산 폭이 작습니다.

한도를 늘리는 현실적인 방법

• 기간을 늘린다. 같은 월 여력으로 30년 대신 40년을 잡으면 원금 한도가 커집니다. 다만 나이 제한(보통 만 34세 이하 또는 무주택 요건)이 있습니다.
• 부부 합산. 배우자 소득을 합쳐 심사하면 여력이 그만큼 늘어납니다. 배우자의 기존 대출도 같이 들어옵니다.
• 신용대출을 먼저 정리한다. 신용대출 3천만원은 5년 만기 환산으로 연 700만원 안팎의 원리금으로 잡혀, 주담대 한도를 1억원 가까이 깎습니다.
• 고정금리를 고른다. 스트레스 가산이 작아 변동금리보다 한도가 나옵니다.

연봉별 한도와 부부 합산, 기존 대출을 뺀 여력은 DSR 대출 한도표에서, 한도만큼 빌렸을 때 매달 갚는 돈은 대출 상환액 사전에서 확인할 수 있습니다.