전세를 반전세나 월세로 바꿀 때 집주인과 세입자가 기준으로 삼는 숫자가 전월세전환율입니다. 보증금 얼마를 월세 얼마로 바꾸는 것이 합리적인지 정하는 비율이고, 법이 상한을 정해 두었습니다.
주택임대차보호법은 전환율 상한을 "한국은행 기준금리 + 2%포인트"와 "연 10%" 중 낮은 값으로 정합니다. 기준금리가 2.5%이면 상한은 4.5%입니다. 계산은 간단합니다. 줄이는 보증금에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세가 됩니다. 보증금 1억원을 월세로 돌리면 1억원 × 4.5% ÷ 12 = 375,000원입니다.
상한은 기존 계약을 갱신하면서 전세를 월세로 돌릴 때 적용됩니다. 새로 계약할 때는 시장 전환율을 따르고, 수도권 아파트는 5~6%대, 지방과 비아파트는 더 높은 경우가 많습니다. 계약갱신요구권을 쓰는 갱신에서는 세입자 동의 없이 전환할 수 없고, 동의하더라도 상한을 넘는 월세는 낼 의무가 없습니다.
총급여 8,000만원 이하(종합소득 7,000만원 이하)인 무주택 세대주가 국민주택 규모 이하 또는 기준시가 4억원 이하 주택에 월세를 내면 연 1,000만원 한도로 월세의 15%, 총급여 5,500만원 이하는 17%를 세액공제받습니다. 월세 60만원이면 연 720만원의 15~17%인 108만~122만원이 돌아오니, 월세와 전세대출 이자를 비교할 때 이 공제를 빼고 따져야 정확합니다. 전입신고와 계약서, 이체 내역만 있으면 되고 집주인 동의는 필요 없습니다.
반대로 월세를 줄이고 보증금을 올리는 협상도 같은 비율을 씁니다. 월세 30만원을 없애려면 30만원 × 12 ÷ 전환율만큼 보증금을 더 내면 되는데, 전환율 4.5%면 8,000만원입니다. 집주인은 목돈을 선호하는 경우가 많아 이 방향의 협상이 더 쉬운 편입니다.
보증금별 전세대출 이자와 월세 전환액, 반전세 환산은 전세 vs 월세 계산표에 있습니다.