집을 가지고 있는 동안 해마다 내는 세금을 보유세라고 부릅니다. 시·군·구가 걷는 재산세와 국세인 종합부동산세(종부세) 두 가지이고, 둘 다 6월 1일 현재 집을 가진 사람이 냅니다. 공시가격 5억원 집 한 채면 재산세만 1년에 620,000원이지만, 공시가격 15억원이면 재산세 3,429,000원에 종부세 691,200원이 더해져 보유세가 4,120,200원입니다(1세대 1주택, 종부세 세액공제 전).
재산세 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액입니다. 주택은 60%가 원칙이지만 1세대 1주택은 공시가격 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%의 특례 비율을 씁니다. 이 비율은 지방세법 시행령으로 해마다 정합니다. 세율은 과세표준 6,000만원 이하 0.1%, 1억 5,000만원 이하 0.15%, 3억원 이하 0.25%, 그 초과 0.4%의 누진세율이고, 1세대 1주택 가운데 공시가격 9억원 이하는 구간마다 0.05%포인트 낮은 특례세율을 씁니다. 여기에 과세표준의 0.14%인 도시지역분과 재산세의 20%인 지방교육세가 붙습니다.
공시가격 5억원 1세대 1주택이면 과세표준이 220,000,000원(44%)이고 특례세율로 재산세 260,000원, 도시지역분 308,000원, 지방교육세 52,000원을 더해 620,000원입니다. 같은 집을 다주택자가 가지면 비율 60%와 표준세율이 적용돼 1,104,000원으로 78% 많습니다.
주택분 재산세는 1년치를 7월(1기)과 9월(2기)에 절반씩 고지하고, 주택분 재산세가 20만원 이하면 7월에 한 번에 냅니다. 과세기준일이 6월 1일이라 그날의 소유자가 1년치를 모두 냅니다. 5월 31일에 잔금을 치르면 산 사람이, 6월 2일에 치르면 판 사람이 그해 재산세와 종부세를 냅니다. 공시가격이 크게 오른 해에도 세부담상한 같은 장치가 있어 고지 금액이 계산보다 적을 수 있는데, 이 사이트 계산에는 넣지 않았습니다.
종부세는 사람마다 6월 1일에 가진 주택의 공시가격을 모두 더해, 1세대 1주택은 12억원, 그 밖의 개인은 9억원을 넘는 부분에만 매깁니다. 재산세가 집마다 따로 매겨지는 것과 달리 사람별로 합산합니다. 계산은 다섯 단계입니다.
공시가격 15억원 1세대 1주택이면 공제 후 금액의 60%인 과세표준 180,000,000원에 산출세액 900,000원, 여기서 재산세 공제 324,000원을 빼면 종부세 576,000원, 농어촌특별세 115,200원을 더해 691,200원입니다. 고지서는 11월 하순에 나오고 12월 1일부터 15일까지 냅니다.
공제액을 넘는 부분에는 이미 재산세도 매겨졌기 때문에 종부세에서 그 몫의 재산세를 빼 줍니다. 공식은 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율(1세대 1주택 43~45%, 그 밖 60%) × 0.4%로, 재산세가 표준세율대로 부과됐다고 보고 계산합니다(종합부동산세법 시행령 제4조의3). 15억원 예시의 324,000원은 180,000,000 × 45% × 0.4%입니다. 고지서에 찍힌 재산세를 그대로 빼는 것이 아니어서 두 금액이 다른 것이 정상입니다.
1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 종부세를 더 줄여 줍니다. 만 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%의 고령자 공제와 보유 5년 이상 20%, 보유 10년 이상 40%, 보유 15년 이상 50%의 장기보유 공제를 더하되 합계 80%가 한도입니다. 공시가격 15억원 집을 만 60세에 10년째 가지고 있다면 공제율 60%가 적용돼 종부세가 691,200원에서 276,480원으로 줄어듭니다. 세액공제는 재산세에는 없고 종부세에만 있습니다.
1세대 1주택이 1년에 내는 재산세(도시지역분·지방교육세 포함)와 종부세(농어촌특별세 포함, 세액공제 전)입니다. 마지막 칸은 여러 채의 공시가격 합계가 그 금액일 때(2주택 이하, 공제 9억원)의 종부세이고, 이때 재산세는 집마다 따로 계산합니다.
| 공시가격 | 재산세 (7·9월) | 종부세 (12월) | 1주택 보유세 | 2주택 이하 합산 종부세 |
|---|---|---|---|---|
| 5억원 | 620,000 | 0 | 620,000 | 0 |
| 10억원 | 2,034,000 | 0 | 2,034,000 | 187,200 |
| 15억원 | 3,429,000 | 691,200 | 4,120,200 | 1,267,200 |
| 20억원 | 4,824,000 | 2,275,200 | 7,099,200 | 3,139,200 |
| 30억원 | 7,614,000 | 7,747,200 | 15,361,200 | 8,827,200 |
공시가격별 재산세는 주택 재산세 계산표, 나이·보유 기간을 넣은 종부세는 종합부동산세 계산기에서 볼 수 있습니다. 집을 팔 때의 세금은 1세대 1주택 양도소득세 글에 정리했습니다. 실제 세액은 7월·9월 재산세 고지서와 11월 말 종부세 고지서, 위택스·홈택스에서 확인하세요.