집 한 채를 가진 가구가 그 집을 팔 때는 대부분 양도소득세가 없습니다. 소득세법 제89조의 1세대 1주택 비과세 덕분입니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 넘는 비율만큼 과세하고, 2년을 못 채우고 팔면 비과세 자체가 없습니다. 9억원에 사서 15억원에 판 집을 5년 동안 보유하고 거주했다면 양도차익 6억원 가운데 과세 대상은 1억 2,000만원뿐이고, 장기보유특별공제 40%까지 빼면 총 세액은 지방소득세를 합쳐 12,012,000원입니다. 같은 집이 비과세 요건을 갖추지 못했다면 208,791,000원을 냅니다.
새집을 산 날부터 3년 안에 종전 집을 파는 일시적 2주택, 상속받은 주택, 부모 봉양이나 혼인으로 세대를 합친 경우처럼 두 채여도 비과세를 인정하는 특례가 있지만 이 사이트 계산에는 넣지 않았습니다.
고가주택의 과세 양도차익은 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액입니다. 15억원에 팔았다면 이 비율이 20%라 양도차익 6억원 가운데 1억 2,000만원만 과세 대상입니다. 기준을 조금 넘긴 경우는 세금도 작습니다. 6억원에 산 집을 12억 1,000만원에 팔면(보유·거주 5년) 과세 양도차익이 5,041,322원에 그쳐 총 세액이 34,636원입니다. 12억원을 1원만 넘어도 세금이 폭증한다는 말은 사실이 아닙니다. 다만 12억원 이하 전액 비과세는 신고할 필요가 없지만, 넘는 경우에는 과세분이 있으니 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다.
과세되는 양도차익에서 오래 가진 만큼 다시 뺍니다(소득세법 제95조). 비과세 요건을 갖춘 1세대 1주택에서 2년 이상 거주했다면 보유기간 3년부터 1년에 4%(최대 40%)와 거주기간 3년부터 1년에 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%입니다. 거주가 2년에 못 미치면 일반 주택과 같은 표를 써서 보유 3년부터 1년에 2%, 15년 이상 30%가 최대입니다. 15억원 예시에서 기간에 따라 세금은 이렇게 달라집니다(취득가 9억원, 필요경비 없음).
| 보유 · 거주 기간 | 장기보유특별공제 | 과세표준 | 총 세액 |
|---|---|---|---|
| 2년 · 2년 | 0% | 117,500,000 | 28,253,500 |
| 3년 · 3년 | 24% | 88,700,000 | 17,165,500 |
| 5년 · 5년 | 40% | 69,500,000 | 12,012,000 |
| 10년 · 10년 | 80% | 21,500,000 | 2,161,500 |
| 10년 · 거주 안 함 (비조정지역 취득) | 20% | 93,500,000 | 19,013,500 |
| 비과세 요건 미충족 · 5년 | 10% | 537,500,000 | 208,791,000 |
보유 10년·거주 10년이면 공제가 80%까지 올라 총 세액이 2,161,500원으로 줄지만, 같은 10년을 보유만 하고 살지 않았다면 공제가 20%에 그쳐 19,013,500원입니다. 거주기간 2년 이상 3년 미만에 주는 8% 공제는 이 사이트 계산에는 넣지 않았습니다.
장기보유특별공제를 뺀 금액이 양도소득금액이고, 여기서 기본공제 250만원(1년에 한 번)을 빼면 과세표준입니다. 보유 2년 이상이면 종합소득세와 같은 6~45% 누진세율, 1년 이상 2년 미만은 60%, 1년 미만은 70%이고, 양도소득세의 10%를 지방소득세로 더 냅니다. 15억원·5년 예시는 과세표준 69,500,000원에 24% 세율과 누진공제 5,760,000원을 적용해 양도소득세 10,920,000원, 지방소득세 1,092,000원입니다.
보유 2년을 못 채우면 1주택이라도 비과세가 안 되고, 장기보유특별공제 없이 단기세율이 과세표준 전체에 붙습니다. 5억원에 산 집을 1년 6개월 만에 6억원에 팔면 과세표준 97,500,000원에 60%를 적용해 지방소득세까지 64,350,000원으로, 양도차익의 64%를 세금으로 냅니다.
조정대상지역 주택을 2주택 세대가 팔면 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상이면 30%포인트를 더하고 장기보유특별공제도 주지 않는 중과 제도가 있습니다. 2022년 5월 10일부터 시행령으로 적용을 미뤄 왔는데, 정부는 이 유예를 2026년 5월 9일에 연장 없이 끝냈습니다. 그 전에 계약하거나 토지거래허가를 신청한 일부 거래에는 경과 규정이 있습니다. 1세대 1주택 비과세와는 관계없지만 두 채 이상을 가진 채 조정대상지역 집을 판다면 결과가 크게 달라집니다. 15억원 예시를 2주택 중과로 계산하면 367,961,000원입니다. 이 사이트 양도세 계산기에는 중과 적용 칸이 따로 있으니 해당하면 켜고 계산하세요.
양도가·취득가·필요경비·보유·거주 기간을 넣으면 양도소득세 계산기가 이 글과 같은 순서로 계산합니다. 살 때 낸 취득세는 주택 취득세 계산표에서 확인해 필요경비에 넣으세요. 가지고 있는 동안의 세금은 보유세 글에, 살 때 드는 돈 전체는 집 살 때 드는 돈에 정리했습니다. 이 사이트 계산은 2025년 소득세법 기준이며 취득가액 환산, 상속·증여받은 주택, 일시적 2주택 같은 특례는 넣지 않았습니다. 실제 신고 전에는 홈택스 모의계산이나 세무사에게 확인하세요.