집을 살 때 필요한 돈은 집값에서 대출을 뺀 금액이 전부가 아닙니다. 취득세와 지방교육세, 중개보수(복비)와 부가가치세, 등기 비용이 더 들고, 주택담보대출 한도는 집값을 기준으로 정해지므로 이 비용까지 대출로 채우기는 어렵습니다. 5억원 아파트(전용 85㎡ 이하)를 1주택으로 사면 취득세와 지방교육세가 5,500,000원, 중개보수 상한 2,000,000원에 부가가치세를 더하면 2,200,000원입니다. 규제지역에서 LTV 40%로 2억원을 빌린다면 집값의 나머지 3억원에 세금과 복비를 더해 현금 약 3억 770만원이 필요합니다.
주택을 사면 취득일부터 60일 안에 취득세를 신고·납부하고, 기한을 넘기면 가산세가 붙습니다. 취득일은 보통 잔금일이고, 잔금 전에 등기를 하면 등기일입니다. 1주택(조정대상지역이 아닌 곳의 2주택 포함)의 세율은 지방세법 제11조에 따라 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%이고, 그 사이는 (취득가액 × 2/3억원 − 3)%로 계산한 사잇값입니다. 7억원이면 1.6667%, 7억 5,000만원이면 2%, 8억원이면 2.3333%입니다. 6억원을 조금 넘는다고 세율이 3%로 뛰는 것이 아니라 6억원 1%에서 9억원 3%까지 이어서 올라가므로, 가격 협상 때 6억원 경계를 지나치게 의식할 필요는 없습니다.
취득세와 함께 지방교육세가 붙습니다. 1~3% 세율 구간에서는 취득세율의 10분의 1이라 0.1~0.3%입니다. 전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙습니다. 10억원 주택이면 85㎡ 이하는 33,000,000원(3.3%), 85㎡ 초과는 35,000,000원(3.5%)입니다. 국민주택채권 매입, 법무사 보수, 인지세 같은 등기 비용도 따로 들지만 이 사이트 계산에는 넣지 않았습니다.
집이 있는 상태에서 또 사면 세율이 크게 오릅니다. 조정대상지역에서 2주택이 되거나 그 밖의 지역에서 3주택이 되면 8%, 조정대상지역 3주택 이상과 그 밖의 지역 4주택 이상은 12%입니다(지방세법 제13조의2, 2020년 8월 12일 이후 취득분). 이때 지방교육세는 0.4%, 85㎡ 초과면 농어촌특별세가 0.6%·1.0%입니다. 8억원 집을 1주택으로 사면 20,533,040원이지만, 조정대상지역에서 두 번째 집이 되면 67,200,000원입니다. 이사하려고 새집을 먼저 산 일시적 2주택은 종전 집을 3년 안에 팔면 1주택 세율을 적용받지만, 기한을 넘기면 차액에 가산세까지 냅니다.
본인과 배우자 모두 주택을 가진 적이 없고 취득가액이 12억원 이하면 취득세에서 최대 200만원을 빼 줍니다(지방세특례제한법 제36조의3). 5억원 집이면 5,500,000원이 3,500,000원이 됩니다. 취득 후 3개월 안에 전입하고 3년 이상 살아야 하며, 그 전에 팔거나 임대하면 감면받은 세금을 다시 냅니다. 전용면적이 작은 연립·다세대 같은 일부 소형주택은 감면 한도가 다를 수 있으니 시·군·구청에 확인하세요. 이 사이트 계산에는 200만원 한도만 넣었습니다.
중개보수는 공인중개사법 시행규칙이 정한 상한요율 안에서 중개사와 협의해 정합니다. 주택 매매는 5,000만원 미만 0.6%(한도 25만원), 2억원 미만 0.5%(한도 80만원), 9억원 미만 0.4%, 12억원 미만 0.5%, 15억원 미만 0.6%, 15억원 이상 0.7%이고, 일반과세자인 중개사에게는 부가가치세 10%를 따로 냅니다. 요율은 상한이라 그보다 낮게 합의해도 됩니다. 5억원이면 0.4%로 최대 2,000,000원, 10억원이면 0.5%로 최대 5,000,000원입니다.
주택담보대출은 담보인정비율(LTV)만큼만 나옵니다. 2025년 10월 15일 대책 기준으로 서울 전역과 경기 12곳 같은 규제지역은 40%(생애최초 70%), 수도권 비규제지역과 지방은 70%(생애최초 80%)이고, 수도권·규제지역 주택담보대출은 6억원을 넘지 못합니다. 규제지역에서는 집값이 15억원을 넘으면 4억원, 25억원을 넘으면 2억원이 한도입니다. 여기에 연소득 기준 DSR이 겹쳐 둘 중 작은 쪽이 실제 한도가 되고, 은행이 소액임차보증금(방공제)만큼 더 줄이기도 합니다.
| 집값 | 취득세 합계 (1주택·85㎡ 이하) | 중개보수 (부가세 포함) | 규제지역 대출 한도 | 필요 현금 (규제지역) |
|---|---|---|---|---|
| 5억원 | 5,500,000 | 2,200,000 | 2억원 | 3억 770만원 |
| 7억원 | 12,833,590 | 3,080,000 | 2억 8,000만원 | 4억 3,591만원 |
| 10억원 | 33,000,000 | 5,500,000 | 4억원 | 6억 3,850만원 |
필요 현금은 집값 − 대출 + 취득세 + 중개보수입니다. 같은 10억원 집이라도 수도권 비규제지역이면 대출이 6억원(70%지만 6억원 한도), 지방이면 7억원까지 나와 필요한 현금이 크게 줄어듭니다. 등기 비용과 이사비는 이 표에 넣지 않았습니다.
금액별 취득세는 주택 취득세 계산표, 중개보수는 부동산 복비 계산표, 지역별 대출 한도는 LTV 대출 한도표에서 볼 수 있습니다. 연봉으로 정해지는 대출 한도는 DSR·LTV 글에, 집을 산 뒤 해마다 내는 세금은 보유세 글에 정리했습니다. 규제지역 지정, LTV, 중과세율은 정부 대책으로 자주 바뀌니 계약 전에 은행과 시·군·구청에 확인하세요.